Jde o otázku, která je pro majitele bytů a domů velmi nepříjemná. Dluhy v některých případech vznikají snadno, ale cesta ven je mnohem obtížnější. Pokud dojdou až k exekučnímu řízení, je doslova za pět minut dvanáct. A mohou přijít ještě větší potíže, protože nemovitost se může prodat v dražbě za částku, která bude velmi odlišná od skutečné tržní ceny. Pokud tedy budete potíže řešit opravdu včas, nabízí se přijatelný výsledek. Prodej může proběhnout velmi rychle, a to včetně úspěšného řešení pro spoluvlastnické podíly.
Vždy se důkladně seznamte s exekučním řízením
Nezapomeňte, že dluh v exekučním řízení nezahrnuje jen samotnou jistinu. Ta může tvořit jen část celkové vymáhané sumy. V případě, že půjde o velmi dlouhý proces, počítejte také s úroky z prodlení nebo různými pokutami. Připočíst se musí také celkové náklady a v neposlední řadě jde rovněž o odměnu samotného exekutora. Výkup nemovitosti v exekuci může přinést okamžitou hotovost, která uspokojí všechny věřitele a bude znamenat konec nepříjemností. Na co se musíte připravit?
- Informujte se důkladně o celém procesu exekuce. Musíte mít jasno v tom, jak pokračovat.
- Konzultace s právníkem či exekutorem je nezbytná. Neschovávejte se, snažte se o kontakt.
- Věnujte patřičnou pozornost výběru firmy, která pro vás bude takový prodej zajišťovat.
Exekuce nemovitosti
Výkup nemovitostí v exekuci jako poslední varianta
Připravte se na to, že za výkup nemovitostí v exekuci dostanete vždy nižší částku, než kterou byste mohli čekat u běžného prodeje s realitní kanceláří. Tento proces je totiž velmi delikátní, záleží také na tom, kolik exekucí je s nemovitostí vlastně svázáno a za jak dlouhou dobu mohou být různé navázané problémy vyřešeny. Na druhou stranu, rychlost vyplacení financí je s klasickým prodejem za účasti realitky nesrovnatelná. Peníze dostanete obvykle mnohem dříve, nabídku můžete dostat i během několika málo dnů od chvíle, kdy oslovíte společnost zabývající se byty a domy v exekucích.
Může jít prakticky o jakoukoliv nemovitost
Vykoupit lze v zásadě libovolný druh nemovitosti, od garáže po rekreační objekt, pole, louku nebo dokonce spoluvlastnický podíl. V tomto případě ale bude výkupní cena poměrně nízká, pohybuje se i pod hranicí poloviny obvyklé tržní ceny. Nejrychlejší je už z podstaty věci prodej malých bytů, větší nemovitosti se prodávají vždy pomaleji. U pozemků pak záleží na kvalitě, pokud jde o zemědělskou půdu nebo stavební parcelu, ty jsou snáze prodejné než ostatní a odpovídat tomu bude i výkupní cena.
Jak začít s výkupem nemovitosti?
Jde o velmi komplexní proces, který vyžaduje účast specialistů, právních expertů a také lidí se zkušenostmi v oboru realit. Výkup nemovitosti v exekuci můžete spustit online, bez nutnosti osobní schůzky v kancelářích nebo dalekých cest. Vždy si dobře prověřte reference firmy, se kterou hodláte spolupracovat a prohlédněte si také její recenze. Dobrá pověst je vždy velkým plusem. Historii si můžete prohlédnout v příslušných rejstřících (ŽR). Zvolená společnost by měla mít kvalitní finanční zázemí a být schopná vyplatit okamžitou finanční zálohu, kterou budete moci hned využít. Jak tedy udělat první krok? Vyplníte krátký formulář na webu vybrané firmy a počkáte, než se vám ozvou její zástupci. Jednání může proběhnout u vás doma a v čase, který si sami zvolíte.
Rychlá a zcela nezávazná nabídka
Dostanete nabídku a následně čas na rozmyšlenou. Výkup nemovitosti v exekuci může přinést konec dlouholetým problémům, a to v poměrně krátkém časovém horizontu. Nejvíce napoví osobní jednání se zástupci firmy. Je vhodné, abyste již měli v ruce odhad ceny nemovitosti, který byl proveden dříve, než jste začali jednat a porovnali s aktuálně nabízenou částkou. I to je nápověda, díky níž poznáte, že jednání bude zcela transparentní. Pokud se údaje zásadně liší, argumentujte, žádejte uspokojivé vysvětlení. Prodej nemovitosti je událost, která vás může čekat jen jednou nebo dvakrát za život. Musíte si proto pečlivě ověřit všechna fakta a vědět, že děláte správný krok.
Jaký scénář může mít dražba?
Výkup nemovitosti v exekuci, kterému se někdy hovorově říká také „výkup za hotové“, pak může proběhnout velmi rychle. Usnadní vypořádání se s věřiteli, pro které je dražba poslední možností, ke které mohou sáhnout. A zůstává pravdou, že mnohdy tak činí neradi. Při prvním kole dražby je nejnižší podání na dvou třetinách znaleckého posudku. Pokud se dražba opakuje, respektive je nutné, aby došlo k dalšímu kolu, může se tato částka dostat až na pouhých 25 % znaleckého posudku. Jinak řečeno, nemovitost, která byla původně odhadnuta na čtyři miliony korun, může být teoreticky už jen za milion, což je podstatně nižší cena. Záleží na účasti v dražební aukci, která není nikdy předem jistá. Takto odvrátíte nejhorší možný scénář, dražba v každém případě značí znehodnocení vašeho majetku.
Výkup nemovitosti v exekuci a rychlý postup
Pokud na peníze spěcháte, můžete je dostat velmi brzy, například už za několik dnů. K převodu peněz dojde brzy po podpisu smlouvy a vložení návrhu do katastru nemovitostí. Peníze dostanete vždy na bankovní účet („výkup za hotové“ je jen slangový obrat). Když ale příliš nespěcháte, nabízí se úschova u notáře nebo advokáta, kde peníze zůstanou do chvíle, kdy je převod nemovitosti úspěšně dokončený. Výkup nemovitosti v exekuci si tedy vyžádá jen minimum administrativy ze strany prodejce. Většinu právních náležitostí může řešit zvolená firma. Ta bude díky plné moci jednat s věřiteli nebo exekutory, díky zkušenostem v oboru dosáhne obvykle velmi rychlé domluvy. Pokud tedy nechcete mluvit s věřiteli, nemusíte. K jednání dojde zprostředkovaně, bez vaší osobní účasti.
A budete se muset stěhovat?
V nemovitosti můžete zůstat a platit běžný nájem, stát se tedy z vlastníka nájemcem, a to v případě potřeby i dlouhodobě. Kupující ocení, že si obratem zajistil nájemníky. I tak se totiž lze dohodnout, stěhování není vždy podmínkou dohody. Na překážku nemusí být například ani zápis v registru dlužníků. Do smluvních podmínek lze zanést ještě doložku, dle níž budete mít právo v budoucnu nemovitost zpětně vykoupit. Záleží, jak se vyvine vaše finanční situace. Připravte se ale na to, že podobná cena může být vyšší, než za jakou jste nemovitost původně prodávali. Můžete na ni ale čerpat klasický hypoteční úvěr, pokud pro vás bude dostupný. Podobná doložka může platit až několik let a mohou v ní figurovat také vaše děti nebo někdo další z rodiny. Záleží jen na tom, koho určíte.
Nikdy nejednejte se zprostředkovateli
Je pravdou, že při výkupu nemovitosti v exekuci nikdy nedostanete takovou sumu, která by přišla na vaše konto při klasickém prodeji, kde je prostor pro jednání s kupujícími, možná dokonce aukce během realitních prohlídek apod. Co dalšího byste si měli pohlídat, aby vše proběhlo naprosto v pořádku a podle očekávání?
- Bez zprostředkovatelů! Jednejte vždy jedině s výkupní firmou, ušetříte si tak starosti.
- Jak jsme již zmínili, nechte si vyhotovit odhad ceny nemovitosti nezávislým odborníkem.
- Pokud nedostanete zálohu za několik dnů, finanční zázemí firmy zřejmě není dostatečné.
Kdy je nejvyšší čas jednat?
Blížící se exekuce je zdviženým varovným prstem, je vhodné, abyste se rychle rozmysleli, co bude dál. Pokud je před vámi velký dluh, který nelze splatit běžnou cestou a věřitelé jsou netrpěliví, je výkup nemovitosti v exekuci vhodnou cestou, jak snížit své závazky. Nejste schopní nemovitost do budoucna udržovat? Nemáte peníze na rekonstrukci, výdaje za energie a podobně? I tady může být prodej vhodným řešením, které ušetří budoucí starosti. Vždy je důležité, abyste porozuměli všem aspektům takového výkupu. Nedělejte proto impulzivní rozhodnutí, vše si řádně rozmyslete a jednejte s někým, ke komu máte opravdovou důvěru. Firma, která stabilně působí na trhu a má dobrou reputaci, se může stát vhodným partnerem pro podobné těžké chvíle.