Chci nezávazně nabídnout prodej podílu
- Email: info@spolehlivevykupy.cz
- Telefon: +420 731 500 700
Prodej podílu nemovitosti je specifická situace, která se liší od běžného prodeje nemovitosti. Nejčastěji k ní dochází při dědictví, rozvodu nebo ukončení spoluvlastnictví mezi příbuznými či obchodními partnery a prodej podílu je obecně složitější než prodej celé nemovitosti. Kupující si s podílem na nemovitosti kupuje často mnoho problémů spojených se spoluvlastnictvím, které bude muset řešit. Z toho důvodu se cena podílu nevypočítává cena celku rozdělená na podíly, ale je nutné započítat také slevu spojenou s rizikem možných problémů plynoucích ze spoluvlastnictví.
Podíl na nemovitosti představuje tzv. ideální část vlastnického práva k celé nemovitosti, nikoli konkrétně vymezený fyzický prostor. V praxi to znamená, že nevlastníte určitou místnost, patro domu nebo přesně oddělenou část pozemku, ale určitý podíl z celé nemovitosti, například 1/2, 1/3 nebo 1/6. Tento právní vztah se označuje jako podílové spoluvlastnictví a upravuje jej občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.).
Každý spoluvlastník je z právního hlediska vlastníkem celé věci, avšak rozsah jeho práv a povinností odpovídá velikosti jeho podílu. Je přitom zásadní rozlišovat mezi ideálním a reálným podílem. Ideální podíl vyjadřuje pouze podílovou účast na vlastnickém právu k nemovitosti jako celku, zatímco reálný podíl vzniká až tehdy, když je nemovitost skutečně a právně rozdělena na samostatné jednotky (například na dva byty se samostatnými čísly jednotek zapsanými v katastru). Dokud k takovému právnímu rozdělení nedojde, nelze tvrdit, že vlastníte konkrétní část domu, například horní patro. To je bohužel častokrát mylná představa našich klientů.
informační ičko Při vlastnictví ideálního podílu na nemovitosti vlastníte obrazně řečeno podíl na každém m2 každé místnosti v domě. Ideální spoluvlastnictví je v ČR nejčastějším typem spoluvlastnictví.
Spoluvlastník má právo nemovitost užívat v rozsahu odpovídajícím jeho podílu, a to tak, aby neomezoval ostatní spoluvlastníky. Pokud není užívání upraveno dohodou, mají všichni právo věc využívat přiměřeně okolnostem. Má také právo podílet se na rozhodování o správě nemovitosti. Spoluvlastník má dále právo na podíl z výnosů (například z nájemného), právo nahlížet do dokumentace týkající se správy nemovitosti a především právo se svým podílem volně nakládat, tedy jej prodat, darovat, zastavit či odkázat děděním. Zároveň může kdykoliv požadovat zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, protože nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnickém vztahu setrvat proti své vůli.
Spoluvlastník nemá pouze práva, ale také povinnosti vyplývající z podílového spoluvlastnictví. Především je povinen podílet se na nákladech spojených se správou, údržbou a opravami nemovitosti v poměru odpovídajícím velikosti svého podílu, tedy například vlastník jedné poloviny hradí polovinu běžných i mimořádných výdajů. Dále musí respektovat práva ostatních spoluvlastníků a zdržet se jednání, které by jim bránilo v užívání nemovitosti nebo ji poškozovalo. Pokud nemovitost užívá nad rámec svého podílu (například obývá celý dům, ač vlastní pouze třetinu), je povinen ostatním poskytovat finanční náhradu odpovídající obvyklému nájemnému. Současně je povinen přispívat na daň z nemovitých věcí, hradit svou část případných závazků vzniklých při správě majetku a podílet se na rozhodování o běžné správě, přičemž musí respektovat většinové rozhodnutí spoluvlastníků, pokud bylo přijato v souladu se zákonem.
Z hlediska rozhodování platí, že o běžné správě rozhoduje většina podle velikosti podílů. U zásadních změn, jako je prodej celé nemovitosti, zatížení zástavním právem nebo rozsáhlá rekonstrukce, je nutná shoda všech. Pokud dohoda není možná, může kterýkoliv spoluvlastník požádat soud o úpravu poměrů, zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nebo podíl prodat.
Spory o užívání nemovitosti patří mezi nejčastější problémy podílového spoluvlastnictví. Základní princip říká, že každý spoluvlastník má právo věc užívat v rozsahu odpovídajícím jeho podílu – současně však nesmí omezovat ostatní. V praxi je tento princip často obtížně aplikovatelný, zejména pokud jde o rodinné domy nebo byty, které nejsou stavebně rozdělené na samostatné jednotky.
Typickým případem je situace, kdy jeden spoluvlastník nemovitost fakticky užívá celou (například v ní bydlí), zatímco ostatní ji využívat nemohou. Pokud mezi nimi není uzavřena dohoda o užívání, mohou spoluvlastníci požadovat finanční náhradu a mají na to právo.
informační íčko Soudní praxe dlouhodobě potvrzuje, že spoluvlastník, který užívá nemovitost nad rámec svého podílu, je povinen ostatním spoluvlastníkům vyplácet kompenzaci odpovídající obvyklému nájemnému.
informační íčko V praxi se pro minimalizaci rizika budoucích sporů doporučuje uzavřít písemnou dohodu o užívání nemovitosti, která jasně stanoví kdo jakou část fakticky užívá, jak se hradí náklady, zda a komu náleží nájemné či jak se postupuje při větších opravách.
Prodej spoluvlastnického podílu na nemovitosti je zpravidla možné uskutečnit i bez souhlasu ostatních spoluvlastníků, protože každý má právo nakládat se svým podílem samostatně.
Výjimka platí v situaci, kdy byl podíl nabyt děděním. V takovém případě mají ostatní dědicové po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví zákonné předkupní právo. Pokud byste tedy chtěli svůj zděděný podíl během této půlroční lhůty převést na třetí osobu, je nejprve nutné nabídnout jej ostatním spoluvlastníkům, a to za stejných podmínek. Zákonné předkupní právo mají dále vlastníci pozemku a stavby na něm, pokud jde o různé osoby.
Pokud spoluvlastnictví vzniklo na základě vaší vlastní dohody, například na základě kupní smlouvy, a měli jste možnost od začátku ovlivnit jeho podmínky, zákonné předkupní právo automaticky nevzniká. V případě, že o něj stojíte, je vhodné upravit ho výslovně ve smlouvě.
Pokud zdědíte společně se svou sestrou byt, například každý ideální jednu polovinu, a vy budete chtít svůj podíl prodat cizí osobě, vzniká vaší sestře zákonné předkupní právo, takže jí musíte svůj podíl nejprve nabídnout ke koupi za stejných podmínek, za jakých byste ho chtěli prodat někomu jinému. Toto předkupní právo trvá šest měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Pokud se však rozhodnete svůj podíl převést na jiného spoluvlastníka nebo na manžela, sourozence či příbuzného v řadě přímé, například syna, předkupní právo se neuplatní a můžete podíl převést rovnou.
Druhým příkladem je situace, kdy vlastníte stavbu stojící na cizím pozemku a rozhodnete se ji prodat. V takovém případě má vlastník pozemku ke stavbě zákonné předkupní právo, takže ji musíte nejprve nabídnout jemu. Stejně tak, pokud byste naopak vlastnil pozemek a chtěli ho prodat, zatímco stavba na něm by patřila jiné osobě, museli byste nejprve nabídnout pozemek vlastníkovi stavby, protože smyslem této právní úpravy je sjednotit vlastnictví pozemku a stavby v jedněch rukou.
Zásadním rizikem prodeje spoluvlastnického podílu na nemovitosti je skutečnost, že kupující nekupuje konkrétní vymezenou část nemovitosti, ale vstupuje do již existujícího spoluvlastnického vztahu. Stává se spoluvlastníkem celé nemovitosti a automaticky přebírá všechny vztahy, dohody i případné konflikty s ostatními vlastníky. Pokud jsou mezi nimi napjaté vztahy, dlouhodobé spory o užívání nebo neshody ohledně oprav, nový vlastník tuto situaci přebírá. Právě tato nejistota vede k tomu, že tržní cena podílu bývá nižší než poměrná část hodnoty celé nemovitosti a okruh zájemců je omezený převážně na investory nebo osoby ochotné podstoupit vyšší míru rizika.
Další konkrétní právní rizika mohou spočívat například v tom, že:
Každé z těchto omezení může ovlivnit hodnotu podílu i samotnou realizovatelnost prodeje. Proto vždy před uzavřením kupní smlouvy s klienty provádíme důkladnou kontrolu listu vlastnictví, ověřujeme právní stav nemovitosti a smluvní dokumentaci připravuje naše právní oddělení.
Od roku 2020 obecně neplatí zákonné předkupní právo mezi spoluvlastníky (s výjimkou podílů vzniklých děděním po omezenou dobu ½ roku, viz informace výše). Přesto je v praxi vhodné nejdříve nabídnout podíl ostatním spoluvlastníkům – často je to nejrychlejší a nejjednodušší řešení. Výhodou může být rychlejší dohoda, méně administrativy a nižší náklady.
Pokud spoluvlastníci nemají zájem, můžete podíl prodat komukoliv a to i společnostem, které se na výkupy podílů na nemovitostech specializují. V tomto případě je potřeba počítat s tím, že podíl se prodává hůře než celá nemovitost, cena bývá nižší než poměrná část tržní hodnoty, kupující přebírá spoluvlastnický vztah. Kupující totiž vstupuje do existujících vztahů, což představuje určité riziko. Jedná se však o velmi rychlé a diskrétní řešení.
Pokud dohoda se není možná a není využita ani možnost prodeje podílu nemovitosti třetí osobě či specializované společnosti, může kterýkoliv spoluvlastník podat žalobu k soudu. Nevýhodou je, že tento proces může trvat i několik let. Soud následně může rozhodnout několika způsoby mezi které patří rozdělení nemovitosti (pokud je to možné), přikázání nemovitosti jednomu spoluvlastníkovi za náhradu nebo prodej nemovitosti a rozdělení výtěžku.
Při prodeji spoluvlastnického podílu je vhodné předem počítat s několika daňovými a administrativními povinnostmi. Nejčastěji se řeší daň z příjmu, poplatky spojené s katastrem a návazně také daň z nemovitých věcí.
Nejvýznamnější může být daň z příjmu, a to zejména v případě, kdy prodávající nesplní podmínky osvobození. Typicky jde o tzv. časový test (u nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020 zpravidla 5 let, u nabytých od 1. 1. 2021 zpravidla 10 let), přičemž doba se obvykle počítá od okamžiku, kdy nabyl právní účinky vklad do katastru.
Z praktických nákladů je potřeba započítat správní poplatek za návrh na vklad do katastru nemovitostí, který aktuálně činí 2 000 Kč.
Při převodu se mění osoba poplatníka daně z nemovitých věcí. Rozhodující je stav k 1. lednu daného zdaňovacího období a přiznání se standardně podává do 31. ledna roku následujícího po roce, ve kterém ke změně došlo (typicky tuto povinnost řeší nový vlastník).
Daň z nabytí nemovitých věcí byla v České republice zrušena, a při převodu se již nehradí.